我市印发了《莆田市工业（仓储）用地改变为商业服务业用地实施办法》（以下简称“《实施办法》”），现将有关内容解读如下：
一、背景依据
当前，城市发展进入存量更新、低效用地盘活的关键阶段，莆田市部分存量工业、仓储用地存在空间布局零散、土地利用低效、业态落后、亩均经济效益偏低等问题，部分地块区位资源价值未充分释放，现有用地功能与城市现代服务业发展、城市综合功能迭代升级的发展需求不匹配。
为落实国家低效用地再开发改革试点部署，贯彻《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）、《自然资源部关于扩大深化低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2025〕83号）及《莆田市低效用地再开发试点工作实施方案》等各级政策要求，破解存量工业用地转型瓶颈，补齐城市商业、配套服务功能短板。同时借鉴各地低效用地盘活成熟经验，结合莆田市土地利用实际与产业发展现状，针对性出台本《实施办法》，规范全市工业（仓储）用地转型商业服务业用地的改造标准、审批流程及监管要求，助力城市更新与产业转型升级。
二、目标任务
（一）盘活存量低效用地。有效盘活城区闲置、低效的工业、仓储存量土地，破解土地资源浪费、利用率低下问题，实现土地节约集约高效利用，最大化释放核心区位土地价值。
（二）推动产业“退二进三”转型。引导传统工业业态退出核心城区，培育商业、商务、配套服务等现代服务业业态，优化城市产业结构，完善城市公共服务与商业配套功能，提升城市综合承载能力。
（三）规范改造审批管理。统一全市工业（仓储）用地改变为商业服务业用地适用范围、申请条件、改造方式、地价标准、办理流程及监管规则，实现转型工作标准化、合法化。
（四）激发市场主体活力。通过出台地价标准、改造奖励、灵活开发模式等激励政策，降低企业转型成本，调动存量土地权利人改造升级积极性，推动城市有机更新，助力区域经济高质量发展。
三、工作进展
本次制定工作由市自然资源局牵头，借鉴国内其他城市工业（仓储）用地改商业服务业用地的经验做法，立足莆田市国土空间规划实际和产业转型升级需求，制定辖区范围内工业（仓储）用地改变为商业服务业用地实施办法，充分征求社会公众意见，听取相关各县（区）政府（管委会）意见、相关部门及部分企业意见。《实施办法》通过市市场监督管理局公平竞争审查和市司法局合法性审核。
四、范围期限
本《实施办法》使用范围为莆田市中心城区商业服务业用地基准地价图Ⅰ级、Ⅱ级、Ⅲ级及部分lV级（东至八二一街、西至屿上小区、南至木兰溪、北至荔园路），莆田市涵江城区商业服务业用地基准地价图Ⅰ级、Ⅱ级，莆田市秀屿城区商业服务业用地基准地价图Ⅰ级、Ⅱ级，湄洲管委会商业服务业用地基准地价图Ⅰ级，上述范围内工业（仓储）用地纳入试点。符合国土空间规划、产业“退二进三”企业、供地8年以上且剩余使用年限不少于8年的存量工业（仓储）用地，允许申请人按照规定申请将土地用途改变为商业服务业用地（其中餐饮、旅馆、批发市场及娱乐用地需整体自持）。本实施办法自印发之日起施行，有效期5年。
五、主要内容
本办法聚焦工业（仓储）用地转商业服务业用地全流程管理，明确试点范围、改造方式、准入条件、办理流程、鼓励措施、地价标准、出让年限、监管要求等，核心内容如下：
（一）划定四类改造实施方式
结合地块现状灵活设置四种改造模式，适配不同改造需求：一是现状保留，不改动建筑主体、高度、面积，直接转换商业用途；二是内部改造，仅优化建筑内部空间，不改变外部建筑指标；三是拆除重建，全部或部分拆除原有建筑，新建商业服务业设施；四是空地新建，利用宗地空余土地，合规新建商业配套。
（二）明确申请条件
明确土地规划、权属、年限、安全、合规等全维度准入标准，核心包括：符合国土空间规划、权属清晰且申请人与权利人一致、用地满8年且剩余年限达标、无查封抵押（抵押权人同意除外）、无闲置、违建、土壤污染治理达标、未纳入政府收储计划、符合出让合同约定等，所有条件需同时满足方可申请。
（三）规范办理流程
统一全流程审批步骤，通过企业制定改造实施方案、提交申请、区政府组织多部门联合审查、市政府研究同意、出具规划条件、核定补缴价款、市政府批准、公示、签订出让补充合同及产业监管协议，流程清晰、权责明确。
（四）鼓励措施
一是允许宗地部分工业仓储用地转为商服混合开发，地块分区需独立可用、明确各用途计容面积；二是改造统筹纳入的边角、夹心、插花等零星用地，办结农转用与征地手续后可协议出让用作项目增资扩产；三是非整体自持的重建新建项目，在符合商办去化周期条件下可申请分割销售并依规补缴土地出让金；四是涉及拆除重建改造的部分，给予申请人按原用途基准地价的一定比例给予货币奖励。
（五）明确差异化地价补缴标准
依据国家低效用地试点政策实行阶梯式补缴：不可分割销售自持商业业态，按商业市场评估价的30%补缴出让金；可分割销售商业业态，按商业市场评估价的60%补缴出让金，兼顾盘活效率与土地收益平衡。
（六）分类确定土地出让年限
区分改造方式与原用地性质差异化定年：现状保留、内部改造、空地新建项目，出让用地按剩余年限执行，划拨用地补办出让后按商业40年最高年限核定；拆除重建项目统一按商业服务业最高40年出让年限执行，部分改造地块仅改造部分更新年限、剩余地块保留原年限。
（七）落实分类监管
需严格按施工图施工，完成规划、消防、土地核验后方可投用，现状保留使用的“工改商”项目，无需办理竣工验收、规划核实和土地核验。各相关职能部门应加强项目建设监管，依法对擅自修改设计方案、不按施工图施工、违法建设等违法违规行为进行查处。
六、联系人及联系电话
市自然资源局
联系人：方祖政
联系电话：0594-2295026